Calcolo IMU 2026: seconda casa, acconto e saldo
Inserisci rendita catastale, categoria e aliquota del tuo Comune per ottenere l'IMU 2026 annua, con acconto (entro il 16 giugno) e saldo (entro il 16 dicembre).
L'IMU (Imposta Municipale Unica) è l'imposta comunale sul possesso di immobili: si paga sulle seconde case, sugli immobili diversi dall'abitazione principale e su molti terreni, mentre l'abitazione principale non di lusso è esente. La base imponibile dei fabbricati parte dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale; su quella base si applica l'aliquota deliberata dal Comune. Questo strumento esegue l'intera catena di calcolo in modo trasparente — rendita → rivalutazione → moltiplicatore → base → aliquota → detrazioni e riduzioni → quota e mesi di possesso — e divide il dovuto in acconto e saldo con le scadenze 2026. Tutti i moltiplicatori e le aliquote base provengono da un archivio datato e citato (L. 160/2019); l'aliquota, però, la decide ogni singolo Comune: per questo è un campo che inserisci tu, precompilato con il valore base nazionale.
Come si calcola l'IMU di un fabbricato
Il calcolo dell'IMU su un fabbricato parte dalla rendita catastale (quella della visura, non rivalutata). La rendita si rivaluta del 5% e si moltiplica per il coefficiente catastale della categoria dell'immobile, ottenendo la base imponibile.
Sulla base imponibile si applica l'aliquota comunale (espressa in per mille, ‰). Per l'abitazione principale di lusso si sottrae la detrazione di 200 €; infine si rapporta il risultato alla quota di possesso e ai mesi dell'anno in cui hai posseduto l'immobile (un mese conta se posseduto per più di 15 giorni).
Lo schema seguente riassume l'intera catena, dalla rendita all'IMU dovuta, fino alla divisione in acconto e saldo.
I moltiplicatori catastali (fissi a livello nazionale)
Il moltiplicatore dipende dalla categoria catastale dell'immobile ed è uguale in tutta Italia (art. 1, comma 745, L. 160/2019). La rendita va prima rivalutata del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente della tabella.
Una seconda casa A/3 con rendita 450 €: base = 450 × 1,05 × 160 = 75.600 €. È su questo importo che si applica l'aliquota del Comune.
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
|---|---|
| A/1–A/9, A/11 (abitazioni, escluso A/10) e C/2, C/6, C/7 | 160 |
| A/10 (uffici) e D/5 (istituti di credito/assicurativi) | 80 |
| Gruppo B e C/3, C/4, C/5 | 140 |
| Gruppo D escluso D/5 (capannoni, alberghi, ecc.) | 65 |
| C/1 (negozi e botteghe) | 55 |
| Terreni agricoli (su reddito dominicale × 1,25) | 135 |
L'aliquota la decide il tuo Comune
L'IMU non ha un'aliquota nazionale fissa: lo Stato fissa solo i valori base e i limiti, mentre ogni Comune delibera la propria aliquota ogni anno. Per gli immobili diversi dall'abitazione principale l'aliquota base è 8,6‰ e il Comune può portarla fino al 10,6‰ (o ridurla, fino ad azzerarla). Per l'abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) la base è 5‰, con un massimo del 6‰.
Per questo nello strumento l'aliquota è un campo che compili tu, precompilato con il valore base: inserisci l'aliquota effettiva del tuo Comune per ottenere un risultato corretto.
Le aliquote IMU deliberate sono pubblicate sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF (sezione aliquote IMU) e sul sito del Comune. Usa quella dell'anno in corso: cambia di anno in anno.
Prima casa, abitazione di lusso ed esenzioni
L'abitazione principale non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9) e le sue pertinenze (una per categoria C/2, C/6, C/7) sono esenti dall'IMU. La seconda casa, invece, paga sempre.
L'abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) paga l'IMU con aliquota base 5‰ ma ha diritto a una detrazione di 200 €, ripartita in base ai mesi e alla quota di possesso.
Per i terreni agricoli la base è il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135; sono però esenti i terreni di coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola e quelli nei comuni montani/collinari. Le aree edificabili seguono regole diverse (valore venale di mercato) e non sono incluse in questa versione.
Acconto e saldo IMU 2026
L'IMU si versa in due rate: l'acconto, pari al 50% dell'imposta annua, entro il 16 giugno 2026, e il saldo, a conguaglio, entro il 16 dicembre 2026. Si può anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno.
Il versamento avviene con modello F24 (o bollettino), arrotondando all'euro e indicando il codice tributo corretto in base al tipo di immobile (ad esempio 3918 per gli altri fabbricati, 3912 per l'abitazione principale di lusso, 3914 per i terreni).
Acconto 16 giugno 2026, saldo 16 dicembre 2026. Il ritardo comporta sanzioni e interessi (riducibili con il ravvedimento operoso).
Le riduzioni che abbassano l'IMU
Alcune situazioni riducono l'imposta: il canone concordato (contratto a canone concordato, L. 431/98) abbassa l'IMU del 25% (imposta × 0,75); il comodato gratuito a un parente di primo grado (con i requisiti di legge) e gli immobili inagibili/inabitabili o di interesse storico-artistico dimezzano la base imponibile (−50%).
Spunta la riduzione applicabile nello strumento per vedere subito l'effetto sull'IMU dovuta.
Formula
Fabbricato: base imponibile = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore[categoria] (se comodato o inagibile/storico: base × 0,50) IMU lorda = base imponibile × (aliquota‰ / 1000) (se canone concordato: IMU lorda × 0,75) detrazione = 200 € solo per abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) IMU annua = max(0, IMU lorda − detrazione) × (quota% / 100) × (mesi / 12) acconto = IMU annua × 0,50 (entro 16 giugno) · saldo = IMU annua − acconto (entro 16 dicembre) Terreno agricolo: base imponibile = reddito dominicale × 1,25 × 135 IMU annua = base × (aliquota‰ / 1000) × (quota% / 100) × (mesi / 12)
Esempi
- Seconda casa A/3, rendita 450 €, aliquota 8,6‰, 100%, 12 mesibase 75.600 € → IMU 650,16 €/anno (acconto 325 €, saldo 325 €)
- Seconda casa A/2, rendita 600 €, aliquota 10,6‰, 100%, 12 mesibase 100.800 € → IMU 1.068,48 €/anno (acconto 534 €, saldo 534 €)
- Abitazione principale di lusso A/1, rendita 1.200 €, aliquota 5‰base 201.600 € → lorda 1.008 € − 200 detrazione = 808 €/anno
- Abitazione principale NON di lusso (A/2)esente: IMU 0 €
- Seconda casa A/3, rendita 450 €, aliquota 10,6‰, canone concordatolorda 801,36 € × 0,75 = 601,02 €/anno
Domande frequenti
Come si calcola l'IMU?
Quando si paga l'acconto IMU 2026?
La prima casa paga l'IMU?
Dove trovo l'aliquota IMU del mio Comune?
Qual è il moltiplicatore per la mia categoria catastale?
Come si calcola l'IMU sulla seconda casa?
Quanto si paga di IMU con quota o mesi di possesso parziali?
Quali riduzioni IMU posso applicare?
Il risultato di questo calcolo è ufficiale?
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Ultimo aggiornamento: 14 giugno 2026