Come si calcola l'IMU 2026: guida pratica, scadenze ed esempi

Che cos'è l'IMU e chi la paga

L'IMU è l'imposta municipale sugli immobili. La regola da tenere a mente è semplice: l'abitazione principale non di lusso è esente. Si paga, invece, su seconde case, immobili a disposizione, negozi, uffici, terreni edificabili e agricoli (con eccezioni), e sulle abitazioni principali "di lusso", cioè quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Se possiedi solo la casa in cui vivi e non rientra in quelle tre categorie, con ogni probabilità non devi nulla. Se invece hai una seconda casa — magari quella di famiglia, o un immobile affittato — l'IMU ti riguarda.

La formula: tre numeri e poco altro

Per i fabbricati il calcolo parte dalla rendita catastale, che trovi nella visura. Da lì:

1. si **rivaluta la rendita del 5%** (cioè si moltiplica per **1,05**);
2. si moltiplica per il **moltiplicatore** previsto per la categoria catastale;
3. si ottiene così la **base imponibile**, su cui si applica l'**aliquota** decisa dal Comune.

I moltiplicatori catastali

Sono fissi a livello nazionale e dipendono dalla categoria dell'immobile:

E per i terreni agricoli

Per i terreni agricoli il meccanismo cambia: si parte dal reddito dominicale, lo si rivaluta del 25% (× 1,25) e si moltiplica per 135.

L'aliquota la decide il Comune (ed è qui che si sbaglia)

Questo è il punto su cui vedo più errori. L'aliquota non è un numero nazionale uguale per tutti: ogni Comune delibera la propria, entro i limiti di legge. A livello nazionale, l'aliquota di base per gli "altri immobili" (seconde case comprese) è dell'8,6 per mille, che il Comune può portare fino al 10,6 per mille oppure ridurre. Per le abitazioni principali di lusso l'aliquota base è del 5 per mille, con una detrazione di 200 euro.

Prima di fare i conti, quindi, controlla sempre l'aliquota effettiva del tuo Comune sul [Portale del Federalismo Fiscale](https://www.finanze.gov.it/it/fiscalita-regionale-e-locale/portale-del-federalismo-fiscale/) del MEF. Usare l'aliquota sbagliata è il modo più rapido per ritrovarsi con un importo che non torna.

Le scadenze 2026

L'IMU si paga in due rate:

• **acconto: entro il 16 giugno 2026** (di norma il 50% dell'imposta annua);
• **saldo: entro il 16 dicembre 2026** (il conguaglio sul totale dovuto).

Come si versa

Si può anche versare tutto in un'unica soluzione a giugno. Il pagamento avviene con modello F24, indicando il codice tributo corretto a seconda del tipo di immobile.

Un esempio concreto

Prendiamo una seconda casa accatastata A/3, con rendita catastale di 450 euro e un'aliquota comunale dell'8,6 per mille.

• Base imponibile: 450 × 1,05 × 160 = **75.600 euro**
• IMU annua: 75.600 × 0,0086 = **650,16 euro**
• Acconto di giugno (50%): circa **325 euro**

Riduzioni e agevolazioni da non dimenticare

Alcune situazioni riducono l'imposta:

• **comodato a un parente in linea retta di primo grado** (genitore-figlio), a determinate condizioni: base imponibile ridotta del 50%;
• **immobile locato a canone concordato**: IMU ridotta del 25%;
• **fabbricato inagibile, inabitabile o di interesse storico**: base imponibile ridotta del 50%.

Quota e mesi di possesso

Vanno inoltre considerate la quota di possesso (se l'immobile è cointestato) e i mesi di possesso nell'anno (un mese conta se l'immobile è posseduto per più di 15 giorni).

Gli errori più comuni

Nella pratica, gli scivoloni si ripetono sempre uguali: dimenticare la rivalutazione del 5% della rendita, applicare un'aliquota presa da un altro Comune o da un altro anno, non considerare la quota e i mesi di possesso, oppure pagare l'IMU sulla prima casa quando in realtà è esente. Sono tutti errori evitabili con un minimo di attenzione — o lasciando i conti a uno strumento che li fa al posto tuo.

Fai il calcolo in un minuto

Se vuoi evitare la calcolatrice e i decimali, puoi usare il nostro [calcolatore IMU 2026](/fisco-tasse/calcolo-imu/): inserisci rendita, categoria e aliquota del tuo Comune e ottieni subito base imponibile, imposta annua, acconto e saldo. È gratuito e funziona direttamente nel browser.

Domande frequenti sull'IMU

Come si calcola l'IMU 2026? Si moltiplica la rendita catastale per 1,05, poi per il moltiplicatore della categoria, ottenendo la base imponibile; su questa si applica l'aliquota deliberata dal Comune.

La prima casa paga l'IMU? No, l'abitazione principale non di lusso è esente. Fanno eccezione le categorie A/1, A/8 e A/9, che pagano con aliquota agevolata e detrazione di 200 euro.

Quando si paga l'acconto IMU 2026? L'acconto va versato entro il 16 giugno 2026; il saldo entro il 16 dicembre 2026.

Dove trovo l'aliquota del mio Comune? Sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF: l'aliquota è decisa dal singolo Comune e può variare entro i limiti di legge.

Qual è il moltiplicatore per la mia categoria catastale? 160 per le abitazioni del gruppo A (escluso A/10), 140 per il gruppo B, 80 per A/10 e D/5, 65 per il gruppo D, 55 per C/1.

Fonte e avvertenze

*Fonte: MEF / L. 160/2019. Dati 2026.* Articolo a scopo informativo, non sostituisce la consulenza di un professionista né la dichiarazione ufficiale.